宅建民法が得意になる唯一の勉強法

｜更新日 2023.5.17｜公開日 2017.5.13

１｜実証済みの最も効果的な勉強法

　はじめての人や独学の人が民法を理解するのはむつかしく、多くの人が「自己流の勉強法」で失敗します。

　そういったみなさんが、民法の正しい勉強法を身につけて、安定して高得点できるようになるコツをご紹介します。民法の勉強法を真剣にお考えの方は、じっくりとお読みください。
　少々長旅ですが……。

１　解説書は条文の説明書

　宅建民法の試験問題は、ほとんどが「民法の規定及び判例によれば、正しい（または誤っている）ものはどれか」というように出題されます。

　「民法の規定」というのは条文のことで、「判例」というのは最高裁判所の見解のことです。宅建民法用の多くの『解説書』は、代表的な判例は取り上げていますので、『判例集』を引っ張り出す必要はなく、条文だけを勉強すればいいことになります。

　民法で勉強するのは、実は条文です。「条文」と言うと、スルーされてしまうのですが、実際のところ、民法を勉強するというのは、条文を勉強するということにほかなりません。条文を抜きにして民法の勉強は絶対にありえないのです。

　大型書店に山のように陳列されている民法の専門書は、『コンメンタール（遂条解説書）』『判例集』『注解書』『民法研究書』など数多くの種類がありますが、何といっても『条文の解説書』が圧倒的に多いのです。
　すでに、令和２年（2020）４月１日から施行されている「新民法」に関する書籍が、多くの出版社から続々刊行されていますが、これも大半が『新民法の条文の解説書』なのです。

　みなさんが使用する市販の『解説書』も、『条文の解説書』にほかなりません。みなさんは『解説書』を読んで「宅建民法を勉強」するわけですが、多くの人はそれと知らずに、実は「条文を勉強させられている」わけです。

２　条文の趣旨を理解する

　「民法を勉強する」というのは、「条文を理解する」ということです。条文を覚えることではなく、条文が規定されるに至った「趣旨やその理由を理解する」ことです。どの条文も制度趣旨や理由があって定められているのですから、これらを理解しないことには、条文＝民法を理解することはできません。
　民法の『解説書』は、こうした制度趣旨や立法理由をわかりやすく説明しているのです。

　念のために言っておきますが、「条文を勉強する」ということは、決して「条文を暗記する」ということではありません。頑張って条文を暗記しなくても、その「趣旨や理由を理解」すれば、自然と頭に残るものなのです。

２｜４つのポイント

さて「条文の何を勉強するの？」ということですが、『解説書』を読むときには、必ず次の４つのポイントを理解するようにしてください。民法理解に欠かせないもっとも基本的なポイントです。

　もちろんこれだけに限られるわけではありません。ほかにも「成立要件」「性質」「場合分け」「効力」「種類」など、民法で勉強することは数多くあります。

１　意　義

　民法理解の第１歩は、何といっても「用語の意味を理解する」ことです。たとえば「権利能力とは？」「虚偽表示とは？」「動機の錯誤とは？」「物上保証人とは？」「付従性って？」「遡及効って？」などなど……。

　まず、こういった民法用語の意味を理解しなければなりません。『解説書』には必ず説明がありますから、これらの用語は真っ先に覚えます。

　また、相違（相異）にも注意します。「債務者と物上保証人の違い」「弁済と弁済の提供の違い」「相続放棄と遺留分放棄の違い」など、こうした点も理解する必要があります。

　ただ、宅建試験では「用語の意味」自体を問う問題は出題されませんので、用語の意味を「１字１句」正確に暗記する必要はありません。おおよそのイメージで十分です。

　「民法用語の意味を理解する」ことが、民法マスターの最初の１歩です。

２　原則と例外

　法律は、基本的には「原則と例外」で構成されています。民法条文も基本的には「原則と例外」で成り立っています。「原則と例外」は非常に重要です。
　そのため、標準的な『解説書』は必ず「原則と例外」を説明していますから、「原則は何か」「例外は何か」、これらを絶対におさえるようにしてください。

　具体的に説明しましょう。たとえば「未成年者の行為能力」について、『解説書』は大体次のように解説しています。

　これは、未成年者が売買契約や賃貸借契約をするときには、原則として自分１人ではできず、必ず親などの法定代理人の同意が必要であること。
　ただし例外として、単に権利を得たり義務を免れる行為については、法定代理人の同意は不要で、未成年者が１人ですることができる、と説明しているのです。
　この「原則・例外」が試験に出るのです。

　『解説書』にはこうした「原則・例外」がハッキリ書いてありますので、すぐにわかります。
　「原則」があれば「例外」があるわけで、ここでは「ただし……」以下が例外事項です（「ただし」とあったら「例外」という意味です）。

　こうして「原則と例外を理解する」こともまた、民法マスターの第１歩です。

　※「原則と例外」は、民法に限らず、借地借家法、宅建業法や都市計画法など試験科目になっているすべての法律の至るところに出てくる共通のポイントです。

３　要件と効果

　民法の条文は基本的には「要件と効果」で成り立っています。「要件と効果」もまた、非常に重要です。そのため『解説書』には、必ず「要件」についての説明があり、その「効果」についての説明があります。「要件」は何か、その「効果」は何か、正確に理解しなければなりません。

　さて、「原則と例外」「要件と効果」は、大体このような関係になっています。

　常にこの図式で記述されているわけではありませんが、おおよそこんな感じです。

　では、「要件と効果」はどのように説明されているか、先ほどの「未成年者の行為能力」をみてみましょう。


　未成年者が売買契約などの法律行為をする場合は、原則として法定代理人の同意が必要とされており、同意がないときは、取り消すことができるという趣旨でしたね。

　つまり、「同意がない」という「要件」があれば、「取り消すことができる」という「効果」が与えられており、これが「原則」なのです。
　そして、「単に権利を得る行為、または義務を免れる行為」という「要件」があれば、「例外」として、「同意はいらない」という「効果」が与えられているのです。

　「原則」では、どういう「要件」のときに、どんな「効果」が生じるのか、また「例外」の場合には、どういう「要件」のときに、どんな「効果」が生じるのか。これを正確に理解しているか、これが試験に出るわけです。

　「要件と効果を理解する」ことも、民法マスターの第１歩です。

４　権利関係｜本人と第三者

　民法では、「第三者」に対する関係は非常に重要です。
　民法の働きの１つは「紛争解決の標準マニュアル」という点にあるのですが、法律関係とか契約では「本人と第三者の権利関係」がしばしば紛争となり、そして、本人と第三者の利益は常に対立するのです。

　たとえば、相手にだまされて契約した詐欺の場合について、『解説書』はおおむね次のように記述しています。

　相手方にだまされて契約をしたときは、だまされた本人はその契約を取り消すことができるけれども、「善意の第三者」に対しては、契約を取り消したことを主張できない、「取り消したんだから、もともとの権利は自分にある」とは言えないというわけです。

　民法では、こうした「善意の第三者」に対する関係を理解しなければなりません。
　権利をめぐって「本人」と「第三者」が対立したときに、「本人」を保護すべきなのか、「第三者」を保護すべきなのか。民法はどのように考えているのか。ここが試験に出るわけです。

　「第三者」を保護すべきだという場合でも、保護されるための「要件」は一様ではありません。過失（不注意）がある場合には保護されないとか、過失があってもいいとか、でも重過失はダメだとか、登記がなければ保護されないとか、登記がなくても保護されるとか、いろいろです。

　「第三者」といっても、単なる「第三者」なのか、「善意の第三者」なのか、それとも「善意・無過失の第三者」なのか。
　一体どのような「要件」を備えた第三者が保護されるのか。

「本人と第三者との関係を理解する」ことも、民法マスターの第１歩なのです。

　まとめてみましょう。

　この４つのポイントを忘れないようにしてください。民法で安定して高得点するための最小限のポイントです。これを意識して読むのと、ただ単に覚えようとして読むとでは、理解力の深さに格段の差が出てきます。

ちょっと一休み……

３｜宅建民法が得意になる唯一の勉強法

　本当にそんな勉強法があるのでしょうか？

　ここまで述べてきたのは「何を勉強するか」という、いわば勉強の対象です。
　肝心なのは、その「対象」について「どのようにして理解するのか」、つまり「理解する方法」なのです。「原則・例外／要件・効果／第三者との関係」などを、ただ覚えるだけでは問題に正解できません。

１　暗記では歯が立たない事例問題

　宅建民法の試験問題は、ほとんどが事例問題です。たとえば「ＡはＢから建物を賃借し、Ｂの承諾を得て、当該建物をＣに転貸したが、……」というように、具体的な事例で出題されます。
　事例問題は「原則・例外」や「要件・効果」などの知識を使って正解を導くわけですが、これらを暗記しているだけではなかなか正解できません。暗記が必要な項目も少なくありませんが、ただ覚えているというだけで乗り切れる科目ではないのです。

　多くの人が民法で苦労する理由はたくさんありますが、その１つは「宅建業法」や「法令上の制限」と同じような勉強をしていることが原因です。これらは「暗記中心の科目」なので、要は覚えればいいだけのこと。『解説書』と『過去問』の往復学習を繰り返しやれば十分合格点はとれます。しかも短期間で。

　しかし、民法は違います。「暗記に重点を置いた勉強」をいくら頑張っても、合格に必要な基礎力・応用力は絶対につきません。先ほどいいましたように、民法の条文は「相応の理由があって論理的に組み立てられている」わけですから、そこを理解しないと民法を正しく理解することはできないのです。

　ただ幸いにも、宅建民法は、司法試験や国家公務員上級試験などと比べて、それほど緻密な論理性が要求される科目ではないので、「論理的な勉強」といっても、むつかしく考えることはありません。

２　先輩弁護士から教わった勉強法

　民法が得意になる唯一の正しい勉強法。
　それは「ので、から説」を使って勉強することです。議論の余地はありません。

　この民法攻略法は、先輩の弁護士から教わったものです。
　私がかつて公務員試験で民法の勉強に行き詰まっていて、模擬試験でもなかなか正解できず、どうしたら民法に強くなれるのか、民法の正しい勉強法は何だろうかと思い悩んでいたころ、弁護士として活躍していた先輩に相談したのです。

　「ので、から説？」
　はじめて聞く勉強法でした。
　ワラをもすがる思いで先輩のアドバイスを信じて、私はこの攻略法を、民法だけでなく、憲法・行政法・地方自治法など法律科目全般に活用して、上位の成績で東京都職員採用上級職試験に合格したのです。

３　びっくりするほど簡単な方法！

　「ので、から説」は、法的思考力・論理的思考力を「確実に身につける」唯一・最適の方法です。民法だけではありません。この勉強法はすべての法律に適用できます。びっくりするほど簡単な勉強法なので、あなたも今日からすぐに使えます。

　どういうことかと言えば、「原則・例外／要件・効果／第三者との関係」などの説明を読むときに、次のような記述に注意するのです。

　「～～ので、……である」
　「～～だから、……である」
　「～～のため、……である」
　「～～。したがって……である」
　「～～である以上、……である」
　「～～。そこで、……である」
　「……である。なぜなら～～」
　「～～。そうすると……である」

　こうした記述の「～～（ニョロニョロ）」の部分こそが、まさに「趣旨・理由」を説明した最も重要な個所なのです。ここをシッカリ読み込んで「原則・例外／要件・効果／第三者との関係」を理解していきます。

　「～～のため」「～～だから」「なぜなら～～」「～～。そこで」「～～。したがって」「けだし、～～。」など、みな同じです（「けだし」というのは、「思うに」「なぜなら」という意味です）。
　これらを総称して「ので、から説」といいます。

４ 『解説書』を読んでみよう

　宅建用の『解説書』で「ので、から説」を確認してみましょうか。
　『ユーキャンの宅建士速習レッスン』から、代理における「自己契約・双方代理」についての記述です（2020年版｜pp.256～）。図版は略します。

　さて、この記述でどこに注意すべきでしょうか。

　まずは、自己契約の「意味」、双方代理の「意味」ですね。「自己契約とは……」「……ことを双方代理といいます」を押さえます。意味は１字１句覚えなくても、イメージできればＯＫです。

　次に、自己契約・双方代理が禁止される理由が書いてありますね。
　「本人に不利益を与えるおそれがある」「本人の利益が害されるおそれがある」から、これらは原則禁止されているとしています。

　そして、「ただし」つまり「例外」として、自己契約・双方代理でも「有効な代理行為となる」場合があるとしています。
　１つが「本人（双方の本人）があらかじめ許諾した場合」で、その理由は「本人が許諾しているのだから、禁止する理由はない」からといっています。
　もう１つが「単なる債務の履行」ですね。その理由は「本人に不利益が生じるおそれがないから」としています。

　こうして「意味」「原則と例外およびその理由」を理解していくのです。
　下線を引いた「ので、から」の部分をしっかり押さえるようにしましょう。　

　おわかりでしょうか？
　「原則・例外」について、「ので、から」でていねいに説明してありますね。「～だから、こういう原則があるんだ」「～のために、こういう例外が認められたんだ」と理解できればいいんです。
　理解するからこそ「原則・例外／要件・効果／第三者との関係」をシッカリ記憶することができるのです。宅建民法の勉強はこの積み重ねです。

　むつかしく考えることはありませんよ。要するに、「ので、から」に注意しながら読んでいく、というだけのことです。
　「ココが重要だろう」と当て推量で『解説書』を読んでいては、永遠に民法をマスターすることはできません。

５　最高裁判所も「ので、から」説

　「ので、から説」が法律の現場でどのように使われているか、論より証拠、最高裁判所の判例で確認してみましょう。
　宅建士試験では、平成20年（2008）から令和４年（2022）まで連続して15年間、判決文問題が１問出題されていますので、直近10年間の判決文問題を取り上げてみました。
　便宜上［テーマ｜論点］を付記しています。試験では、判決文を手がかりに【問１】～【問４】の正・誤を判断していくことになります（なお【問１】～【問４】の各選択肢は省略）。

　判決文は読みづらいものですが、ここでは「ので、から説」で判旨が理論構成されていることを確認するだけですから、ザーッと目を通すだけで十分です。
　下線部分が「ので、から説」で趣旨・理由を記述した個所、赤字部分が結論の記述、青字部分は注意する記述・キーワードです。

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［テーマ｜論点］ 物権変動｜対抗要件
【問　１】　次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
　所有者甲から乙が不動産を買い受け、その登記が未了の間に、丙が当該不動産を甲から二重に買い受け、更に丙から転得者丁が買い受けて登記を完了した場合に、たとい丙が背信的悪意者に当たるとしても、丁は、乙に対する関係で丁自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって乙に対抗することができるものと解するのが相当である。

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［テーマ｜論点］ 賃貸借｜敷金
【問　１】　次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
　賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であっても異なるところはないと解すべきである。

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［テーマ］ 自力救済
【問　１】　次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
　私力の行使は、原則として法の禁止するところであるが、法律に定める手続によつたのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるものと解することを妨げない。

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［テーマ｜論点］ 契約｜契約の解除
【問　３】　次の１から４までの契約に関する記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。なお、これらの契約は令和２年４月１日以降に締結されたものとする。
（判決文）
　法律が債務の不履行による契約の解除を認める趣意は、契約の要素をなす債務の履行がないために、該契約をなした目的を達することができない場合を救済するためであり、当事者が契約をなした主たる目的の達成に必須的でない附随的義務の履行を怠ったに過ぎないような場合には、特段の事情の存しない限り、相手方は当該契約を解除することができないものと解するのが相当である。

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［テーマ｜論点］ 代理｜無権代理と相続
【問　５】　次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び判例並びに下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
　本人が無権代理行為の追認を拒絶した場合には、その後に無権代理人が本人を相続したとしても、無権代理行為が有効になるものではないと解するのが相当である。けだし、無権代理人がした行為は、本人がその追認をしなければ本人に対してその効力を生ぜず（民法113条１項）、本人が追認を拒絶すれば無権代理行為の効力が本人に及ばないことが確定し、追認拒絶の後は本人であっても追認によって無権代理行為を有効とすることができず、右追認拒絶の後に無権代理人が本人を相続したとしても、右追認拒絶の効果に何ら影響を及ぼすものではないからである。
　※「けだし」というのは、「思うに」という意味があり、理由をいうときなどにも使われます。

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［テーマ｜論点］ 賃貸借｜通常損耗
【問　８】　次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
　賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、（中略）その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

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［テーマ｜論点］ 共有｜明渡請求
【問　３】　次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
　共有者の一部の者から共有者の協議に基づかないで共有物を占有使用することを承認された第三者は、その者の占有使用を承認しなかった共有者に対して共有物を排他的に占有する権原を主張することはできないが、現にする占有がこれを承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度で共有物を占有使用する権原を有するので、第三者の占有使用を承認しなかった共有者は右第三者に対して当然には共有物の明渡しを請求することはできないと解するのが相当である。

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［テーマ｜論点］ 契約｜締結前の説明義務
【問　９】　次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
　契約の一方当事者が、当該契約の締結に先立ち、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を相手方に提供しなかった場合には、上記一方当事者は、相手方が当該契約を締結したことにより被った損害につき、不法行為による賠償責任を負うことがあるのは格別、当該契約上の債務の不履行による賠償責任を負うことはないというべきである。（中略）上記のような場合の損害賠償請求権は不法行為により発生したものである（略）。

　※　この判決文は「不法行為による賠償責任を負うことがあるが、契約上の債務不履行による賠償責任を負うことはない」という結論だけを示しています。
　これに基づいて各選択肢の正・誤を判断する問題となっています。

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［テーマ｜論点］ 賃貸借｜転貸借の承諾
【問　９】　土地の転貸借に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
　土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。

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［テーマ｜論点］ 債権譲渡｜禁止特約
【問　５】　債権譲渡に関する次の１から４までの記述のうち、下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
　民法は、原則として債権の譲渡性を認め（民法第466条第１項）、当事者が反対の意思を表示した場合にはこれを認めない旨定めている（同条第２項本文）ところ、債権の譲渡性を否定する意思を表示した譲渡禁止の特約は、債務者の利益を保護するために付されるものと解される。そうすると、譲渡禁止の特約に反して債権を譲渡した債権者は、同特約の存在を理由に譲渡の無効を主張する独自の利益を有しないのであって、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されないと解するのが相当である。

（以上、判決文終わり）

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　追伸｜図を書くクセを
　『解説書』を読むときや過去問練習をするときに、「Ａ、Ｂ、Ｃ」が登場する事例が出てきたら、必ず用紙に「Ａ→Ｂ→Ｃ」と関係図を書く習慣をつけるようにしてください。事実関係を理解して、正解するためです。頭ん中だけでイメージしてテキストを読んだりしていては、正解できません。

　賃貸人Ａ、賃借人Ｂ、転借人Ｃ、Ａの債権者Ｄなどとオールキャストが登場すると、図を書かないことには完全にお手上げ。本試験の２時間という「限られた時間」では、簡単な事例問題であっても、最初に問題を解く際も、後から見直し作業をする際も、図がないと、ちょっとしたパニックにおそわれます。

　本試験では、問題用紙の余白（常にタップリあるわけではありません）に書いて解くことになりますので、小さなスペースでも書けるように、今から慣れておきましょう。
　Ａ、Ｂ、Ｃの立場や権利の流れなどが一目してわかりさえすればいいのですから、自分流の図でかまいません。