宅建民法講座｜対抗問題２

｜更新日 2023.3.17｜公開日 2022.3.10

１｜取消しによる物権変動と登記

　いろいろな原因で「契約が取り消された場合」の物権変動と登記の関係です。
　取消し前に登場した第三者と取消し後に登場した第三者に分けてみていきましょう。

１　取消し前の第三者

　これは、取消しの効果の問題　　取消し前の第三者に対しては、登記ではなく、取消しの効果の問題です（96条）。

　①　錯誤・詐欺による取消し

　たとえば、Ａが自分の錯誤やＢの詐欺を理由に取り消した場合には、その取消しは善意かつ無過失の第三者に対抗できないので、Ｃが善意無過失であれば、たとえＣに登記がなくても、Ｃには取消しの効果を対抗できません。これは「対抗要件（登記）の問題」ではなく、取消しの効果、つまり「善意無過失の第三者保護の問題」なのです（95条4項、96条3項）。

　②　制限行為能力、強迫による取消し
　Ａが制限行為能力や強迫などを理由に売買を取り消した場合、この取消しは善意無過失の第三者に対抗できるので（96条3項）、「登記」が第三者Ｃに移転していても、Ａは登記なしに、取消しの効果をＣに主張することができます。
　これらの場合、「登記がないと対抗できない」とすると、制限行為能力や強迫を理由とする取消しは、ほとんど意味がなくなってしまうからです。

２　取消し後の第三者

　対抗要件の問題で登記で決まる　　取消し後の第三者に対しては、対抗要件の問題で、権利取得の優劣は、登記の先後で決まります（177条）。

　つまり、契約が取り消された場合は、
　①　取消しによるＢ→Ａの所有権復帰と
　②　取消し後のＢ→Ｃへの所有権移転は、
　二重譲渡と同様の関係が成立し、その優劣は登記によって決まるため、「先に登記を備えた方が優先」します。

　Ａが、ＡＢ間の売買を取り消した後は、その旨の登記がなければ、取消し後に権利を取得した第三者Ｃに対抗できません。

２｜時効と登記

１　所有者との関係

　原権利者Ａの所有地を占有しているＢが、時効取得の要件を満たせば、Ｂは登記がなくても、Ａに対して、所有権取得を主張して移転登記の請求ができます。
　Ａ・Ｂは物権変動の当事者であって、Ａは第三者ではないからです。

２　時効完成前の第三者

　これも当事者間の問題　　Ｂの取得時効の完成前に、土地がＡ→Ｃに譲渡され「移転登記もなされた後」に、Ｂの時効が完成したという場合です。

　この場合にも、Ｂは登記がなくともＣに時効完成を対抗できます。Ｃ・Ｂは、時効による物権変動の当事者であって、新所有権者Ｃは「第三者」ではないからです。両者は「当事者の交代」にすぎないため、Ｃに登記があってもなくても関係ありません。
「時効取得者」と時効完成前の「第三者」とは、当事者間の問題なのです。

３　時効完成後の第三者

　対抗要件の問題で、登記で決まる　　時効完成後に第三者がその権利を取得した場合は対抗問題で、登記で決まります。

　Ｂの取得時効完成後に、Ａ→Ｃの譲渡があった場合には、
　①　時効取得者Ｂと
　②　時効完成後の第三者Ｃとは、
　二重譲渡と同様の関係が成立し、その優劣は登記によって決まるため、先に登記を備えた方が優先し、完全な所有者となります。
　Ｂは、所有権を時効取得しても、その登記をしなければ、時効完成後に登記を備えた第三者Ｃに所有権を対抗できません。

３｜契約の解除と登記

　契約を解除した場合にも、「取消し」と類似の問題が生じます。

１　解除前の第三者

　解除の遡及効の問題　　契約を「解除する前」に、すでに第三者が権利を取得していた場合は「解除の遡及効の問題」です（545条1項但書）。

　Ａが、Ｂの債務不履行を理由にＡＢ間の売買契約を解除しても、その解除前にすでに第三者Ｃが権利を取得していれば、Ａは、解除による所有権復帰をＣに対抗することはできません。
　たとえば、買主Ｂの代金不払いを理由に契約が解除されると、解除の効果として、契約ははじめにさかのぼって消滅するので（解除の遡及効）、契約は最初から存在しなかったのと同じ状態に戻ります。そうすると、解除される前に権利を取得した第三者Ｃも、はじめから権利を取得しなかったこととなって、まったく責任がないのに（他人の責任が原因で）権利を失うことになってしまいます。

　そこで民法は、この第三者を保護するために、解除をしても「第三者の権利を害することはできない」と定めて解除の遡及効を制限したのです（545条１項但書）。

　なお判例（最判昭58.7.5）は、この第三者には「対抗要件として登記が必要」としており、これは確定した判例です。第三者は自らに権利移動があったのであれば、これを公示して権利者としてなすべきことをしておくべき、つまり対抗要件を備えておくべきであるということなのです。

２　解除後の第三者

　対抗要件の問題で、登記で決まる　　契約を解除した後に、第三者がその権利を取得した場合は、これはもう177条の対抗要件の問題で、権利取得の優劣は登記の先後で決まります（177条、最判昭35.11.29）。

　Ａによる契約解除後に、第三者Ｃが現れた場合には、
　①　解除によるＢ→Ａの所有権復帰と
　②　解除後のＢ→Ｃへの所有権移転とは、
　二重譲渡と同様に、権利取得の優劣は登記で決定されます。

　Ａは契約を解除しても、自己への所有権復帰を登記しない間に、その解除後にＣが先に登記を備えてしまえば、Ｃに所有権を対抗することはできません。

４｜相続による物権変動と登記

　Ａ・Ｂが、共有持分各１／２で共同相続したときに、Ａが「単独相続」の登記をし、これを第三者Ｃに譲渡して移転登記もすませたという場合、はたしてＢは、自分の１／２の持分をＣに対抗するために登記が必要でしょうか。

　判例（最判昭38.2.22）は、共同相続により物権を取得したＢは、自己の相続分を「登記なくして」第三者に対抗できるとしています。Ａが勝手に単独名義で登記しても、その登記は、Ｂの持分に関する限り無権利の登記であるため、第三者Ｃも、Ｂの持分については、その権利を取得することはできないからです。

　一方で、Ａからその「共有持分」を譲り受けたＣは、その譲渡について登記がなければ、他の共有者Ｂに対して共有持分の取得を対抗できません（したがって、共有物の分割請求ができない）。Ａが、自己の「共有持分」をＣに譲渡した場合、共有者Ｂは、177条の第三者にあたるのです。
　なお遺産分割による持分の取得も物権変動であるため、第三者に対抗するには登記を必要とします。

５｜物権変動の無効と登記

　２つの場合をみておきましょう。

１　公序良俗違反で無効の場合

　公序良俗違反の法律行為（契約）は無効（90条）なので、はじめから物権変動は生じないため、公序良俗違反の行為を通じて第三者が登記を備えても、真の権利者は登記なしに第三者に対抗することができます。

２　虚偽表示による無効の場合

　Ａ・Ｂ間の売買契約が虚偽表示によって行われた場合、仮装の所有権者Ｂから譲り受けた善意の第三者Ｃに対しては、Ａは、虚偽表示による無効を対抗できない（94条2項）ため、Ｃは完全に所有権を取得するので、Ｃに登記は不要です。

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