宅建民法講座｜売買／危険の移転

｜更新日 2023.2.25｜公開日 2020.5.23

１｜滅失・損傷に関する危険の移転

意　味
　「引渡し後」の危険・損失はだれが負う？
　「危険の移転」というのは、目的物の引渡しがあった以後に、当事者双方の責めに帰することができない事由（土石流などの自然災害等）によって滅失・損傷した場合、買主は、売主に対し、権利主張（追完請求・代金減額請求・損害賠償・契約解除）ができるのか、あるいは、売主は、買主に代金全額の支払いを求めることができるのか、という問題です。

原　則　引渡し後の危険は買主が負う
　土地・建物の滅失・損傷に関する危険は、その「引渡し」によって、「売主から買主に移転」します。これが原則です。

　つまり、買主に土地・建物が引き渡された後に、「双方の責めに帰することができない事由」によって滅失・損傷した場合は、買主は、滅失・損傷を理由として、上記の諸権利を行使することはできず、また、代金の支払いを拒むこともできません（567条1項）。

　買主が引渡しを受けた以上、土地・建物は買主の支配下に入っており、その後の損失は買主が甘受すべきだからです。

例　外
　ただし、「引渡し後」の滅失・損傷が、売主の「責めに帰すべき事由」による場合には、買主は上記の諸権利を行使することができます。

買主の受領遅滞以後に、当事者双方に帰責事由がなく目的物が滅失等した場合は、買主は諸権利を行使できないよ。

２｜抵当権との関係

　１　抵当権がある場合の費用償還請求
　買い受けた不動産に「契約の内容に適合しない」抵当権が存在していた場合に、買主が費用を支出してその不動産の所有権を保存（抵当権消滅請求または第三者弁済など）したときは、売主にその費用の償還を請求することができます。

　２　抵当権登記がある場合の代金支払拒絶
　買い受けた不動産に「契約の内容に適合しない」抵当権の登記があるときは、買主は「抵当権消滅請求の手続が終わる」まで、代金の支払いを拒むことができます。
　この場合、買主がいつまでも抵当権消滅請求をしないで支払いを拒むことも考えられるため、この手続きが遅れないよう、売主は、買主に対し「遅滞なく抵当権消滅請求をすべき旨」を請求することができます。

３｜その他の注意点

　１　代金支払拒絶｜権利主張する者がある場合
　建物を購入した買主が代金を支払う前に、第三者が現れて「建物の所有者は私だから、返してほしい」と主張してきたというように、目的物について、権利を主張する者があるなどにより、買主が買い受けた権利の全部または一部を取得することができず、または失うおそれがあるときは、買主は、その危険の程度に応じて、代金の全部または一部の支払いを拒むことができます。

　２　担保責任を負わない旨の特約

原　則　有　効 　
　契約不適合を理由とする担保責任の規定は任意規定なので、これと異なる合意、たとえば「売主は、担保責任を負わない旨」の特約も、原則として有効です。

例　外
　しかし、以下の場合は担保責任を負います。

　①　売主は、契約不適合を知りながら告げなかった事実については、「特約があっても」契約不適合責任を免れることはできません。
　②　売主は、自ら第三者のために権利を設定・譲渡した場合に、これによって契約不適合を生じたときは、「特約があっても」責任を免れることはできません。