|公開日 2023.05.01

【問 1】 売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の3分の2の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Bが残代金を支払わないので、Aは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 Aの解除前に、BがCに甲土地を売却し、BからCに対する所有権移転登記がなされているときは、BのAに対する代金債務につき不履行があることをCが知っていた場合においても、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない。

 Bは、甲土地を現状有姿の状態でAに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受けていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Aに対してその利益を償還すべき義務はない。

 Bは、自らの債務不履行で解除されたので、Bの原状回復義務を先に履行しなければならず、Aの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。

 Aは、Bが契約解除後遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Bに対して損害賠償を請求することはできない。(平成21年問8)

解説&正解
【1】[解除と悪意の第三者]*最判昭33.6.14
 契約を解除しても、その解除前に権利を取得した第三者を害することはできない
 売主Aの解除前に、すでに第三者Cが甲土地の「所有権移転登記」を備えていれば、Cが、買主Bの「不履行を知っていた」悪意であっても、Aは「解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない」。本肢は正しい。
  錯誤や詐欺・強迫などのような「契約成立時の瑕疵」を理由とする「取消し」とは異なり、解除は、有効に成立した「契約成立後の事情」による契約の解消なので第三者の善意・悪意は問題にならないことに注意。

【2】使用利益の償還義務]*最判昭51.2.13
 売買契約が解除された場合、目的物の引渡しを受けていた買主は、原状回復義務として「甲土地を現状有姿の状態で返還し、かつ、移転登記を抹消」しなければならない。
 さらに、解除までの間に「貸駐車場として収益を上げていた」使用利益を償還する義務がある。売主が金銭を返還する場合には、その受領時からの利息を返還しなければならないので、これと均衡をとったのである。本肢は誤り。

【3】[原状回復義務と同時履行]
 債務不履行を理由に売買を解除した場合、売主の「代金返還義務」と、買主の目的物返還義務は同時履行の関係に立つ。
 債務不履行をした者が「原状回復義務を先に履行」する必要はない。本肢は誤り。

【4】[解除と損害賠償請求]*545条4項
 契約解除後に、買主Bが「遅滞なく原状回復義務を履行」したときでも、売主Aは「契約締結後、原状回復義務履行時まで」に土地価格が下落して損害を受ければ、Bに対して損害賠償請求をすることができる。本肢は誤り。

[正解] 1



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