|公開日 2022.3.11


れいちゃん01

今回は、抵当権の処分と抵当権消滅請求ですね。
試験にはよく出るの?

たくちゃん03

頻出テーマではないね。
だからといって、スルーするのは危険だよ。
令和元年(2019)には、ズバリ「抵当権の順位の譲渡」が出たからね。キチンと目を通していた人は正解できたはずだよ。

1|抵当権の処分

意 味

抵当権の処分というのは、抵当権を被担保債権と切り離して、1個の財産として「抵当権だけ」を取引の対象とすることです。

抵当権者は、抵当権を「譲渡・放棄」したり、抵当権の「順位を譲渡・放棄」することができるほか、抵当権を「自分の債務の担保」として転抵当することができるわけです。

抵当権の処分には、①抵当権の譲渡、②抵当権の放棄、③抵当権の順位の譲渡、④抵当権の順位の放棄、⑤転抵当の5パターンがあります。
中でも、③・④が多く利用されていますので、まずはこれについて解説し、他は注意点のみ確認しておきましょう。

 抵当権の順位の譲渡・放棄

抵当権の順位の譲渡・放棄は、抵当権の順位の処分なので抵当権者の間で行われます。

「Aは、Bから 2,000万円を借りて甲地に一番抵当権を設定した後、さらにCから 1,000万円を借りて甲地に二番抵当権を設定した。その後、抵当権の実行によって甲地が競売され、1,500万円の配当がなされた」という例をみてみましょう。

抵当権の順位の譲渡

順位の譲渡や放棄がない場合には、一番抵当権者Bが 2,000万円全額について、配当額 1,500万円から全額の弁済を受けますので、二番抵当権者Cはここからは弁済を受けられません。Cが優先弁済を受けるためには、Bから順位の譲渡を受けたり、Bの順位の放棄が必要です。

抵当権の順位の譲渡
「順位の譲渡」は、先順位の抵当権者から後順位の抵当権者に対して行われます。

たとえば、B→Cへ抵当権の順位が譲渡されると、Cが一番抵当権者、Bが二番抵当権者となります。
したがって、Cは、競売代金 1,500万円から優先的に債権全額の 1,000万円、Bにはその残額 500万円が配当されます。

抵当権の順位の放棄
「順位の放棄」も、先順位抵当権者が、後順位抵当権者に対して行います。

上例で、B→Cへ抵当権の順位が放棄されると、BとCは同順位になります。

したがって、配当額 1,500万円は、B・Cの債権額に比例して(2000:1000=2:1で)分配され、Bに 1,000万円、Cに 500万円が配当されることになります。

 転抵当

転抵当というのは、抵当権の上に抵当権を設定するものです。
たとえば抵当権者が、第三者から借金をする場合に、第三者の貸金債権のために自己の抵当権を担保とするというように。

転抵当権も物権ですから、第三者にそれを主張するためには登記(付記登記)が必要です。

また、転抵当の設定は、抵当債務者にも利害関係があるので、抵当債務者に通知するかその承諾がないと、転抵当権者は抵当債務者に転抵当権を対抗することができませんし、保証人・物上保証人・抵当不動産の第三取得者にも対抗できません。

転抵当は複雑な法律関係を生じるため、利用は少ないものとなっています。

 抵当権処分の対抗要件

順位の譲渡・順位の放棄は、転抵当と同様に、主たる債務者に通知し、または主たる債務者がこれを承諾しなければ、これをもって主たる債務者、保証人、物上保証人、およびこれらの承継人に対抗することができません。

2|抵当権消滅請求

 意 味

抵当権消滅請求というのは、抵当不動産を買い受けた第三取得者=買主が「特に指定した金額を支払うので抵当権を抹消してほしい」と抵当権者に対して請求することです。

つまり、抵当権消滅請求の制度は、抵当不動産の所有権を取得した第三取得者=買主を保護するための制度なのです。

抵当権消滅請求

請求権者──第三取得者(買主)のみ
抵当権消滅請求ができるのは、抵当不動産の所有権を取得した第三取得者、つまり「買主」のみです。

主たる債務者・保証人・連帯保証人(およびこれらの者の承継人)は、たとえ抵当不動産の第三取得者となった場合でも、抵当権消滅請求をすることはできません。
というのも、これらの者は、抵当債務の全額を弁済すべき義務を負っているので、これに「満たない金額」(申出金額)で抵当権を消滅させることは認めるべきではないからです。

 抵当権消滅請求の時期
抵当権消滅請求は、被担保債権の「弁済期到来前」でもすることができますが、差押え(競売開始決定)の効力が生じた後はすることができません。
第三取得者は、競売による「差押えの効力が発生する前」に、請求する必要があります。

 代価弁済

抵当権を消滅させるもう1つの方法は代価弁済です。
これは「抵当権者」が、第三取得者に対して請求するものです。

抵当権者が、相当金額を第三取得者に請求して、第三取得者がそれに応じて抵当権者にその「代価を弁済」したときは、抵当権は第三取得者のために消滅します。

コロナ禍の影響で、債務者からの弁済が危うくなった場合に、抵当権者(債権者)が、早く被担保債権を回収する手段として利用されます。

 抵当権設定後の短期賃貸借

短期賃貸借(土地5年以内、建物3年以内)は、抵当権設定後に登記しても抵当不動産の競落人に対抗できるとしていた「短期賃貸借の保護制度」は廃止されて、対抗要件の原則どおり、抵当権設定後は、賃借権の登記の有無、期間の長短に関係なく、抵当権者に対抗できなくなりました。

たとえば、抵当権設定登記後の抵当建物の賃借人は、短期賃貸借の登記があっても、抵当建物の競落人に対して賃借権を対抗することはできません。
ただし、一定要件があれば保護されます。

つまり「登記をした賃貸借」は、その登記前に登記をした抵当権を有する「すべての者」が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、同意をした抵当権者に対抗することができるのです。

ただ、抵当権者が同意をする場合には、その同意によって不利益を受けるべき一定の利害関係人の承諾を得なければならないので、事実上、賃貸借を対抗することはきわめて困難になっています。

3|抵当建物使用者の明渡し猶予

6か月の猶予期間
建物への抵当権設定「登記後」に、その抵当建物を賃借した「建物賃借人」は、その賃借権の登記の有無や貸借期間の長短に関係なく、対抗要件の原則(177条)により、建物賃借権を抵当権者に対抗することができません。

そのため、建物抵当権が実行されれば、競売により賃借権が消滅し、建物賃借人は直ちに建物を明け渡さなければならなくなります。
しかしこれでは、あまりに建物賃借人に酷であるため、その建物を競売手続の「開始前」から使用収益している場合には、建物競落人の買受けの時から6か月を経過するまでは、建物を買受人に引き渡さなくてもよいとされています。
ただし、これは「明渡しが猶予」されているだけであって、賃借権が6か月間存続するわけではありません。

滞納したとき  
6か月の猶予期間中、建物使用者(賃借権は消滅しているので賃借人とはいわない)は、「建物を使用したことの対価」を買受人に支払わなければなりません。
建物使用者が、対価の1か月分以上を支払わないときは、建物買受人は、相当の期間を定めて支払いの催告をし、その期間内に履行がないときは、明渡し猶予は認められなくなり、直ちに建物を明け渡さなければなりません。

この明渡し猶予は、「土地」賃借権には適用されません。

ポイントまとめ

 抵当権の順位が譲渡されると優先順位が入れ替わり、抵当権の順位が放棄されると同順位となる。
 抵当権の順位の譲渡、順位の放棄は、主たる債務者に通知し、または主たる債務者が承諾しなければ、主たる債務者・保証人・物上保証人・抵当不動産の第三取得者に対抗することができない。
 抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をすることができるが、主たる債務者・保証人・これらの者の承継人はすることができない。
 抵当権消滅請求は、競売による差押えの効力の発生前にする必要がある。
 抵当権設定後の登記ある賃貸借は、登記あるすべての抵当権者の同意同意の登記があれば、それらの抵当権者に対抗できる。
 建物への抵当権設定「登記後」の抵当建物賃借人が、建物競売手続の「開始前」から使用収益している場合は、建物競落人の買受けの時から6か月を経過するまでは、建物を買受人に引き渡さなくてもよい。

宅建民法講座|テーマ一覧