|更新日 2019.7.16
|公開日 2017.5.10

【問 1】 Aは、自己所有の建物について、災害により居住建物を失った友人Bと、適当な家屋が見つかるまでの一時的住居とするとの約定のもとに、使用貸借契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 Bが死亡した場合、使用貸借契約は当然に終了する。

 Aがこの建物をCに売却し、その旨の所有権移転登記を行った場合でも、Aによる売却の前にBがこの建物の引渡しを受けていたときは、Bは使用貸借契約をCに対抗できる。

 Bは、Aの承諾がなければ、この建物の一部を、第三者に転貸して使用収益させることはできない。

 適当な家屋が現実に見つかる以前であっても、適当な家屋を見つけるのに必要と思われる客観的な期間を経過した場合は、AはBに対し、この建物の返還を請求することができる。

(平成17年 問10)


 解説&正解 

 正しい [使用貸借の終了]
借主が死亡すれば、使用貸借契約は当然に終了する。
使用貸借は、貸主の厚意によって無償で借主個人に貸したものだから、借主本人が死亡すれば、当然に終了するのである。

※ つまり、借主の相続人が、残存期間について使用借権を主張することはできない。
なお貸主の死亡は、終了原因ではないことに注意。期間満了までは、借主の権利を保護する必要があるから。

 誤り [使用貸借の対抗要件]
建物の買主Cが、所有権移転登記を行った場合、借主Bは、先に「建物の引渡し」を受けていても、使用貸借契約をCに対抗できない。
借主の使用収益権は、貸主に対する債権にすぎないから、その建物について排他的権利である物権(所有権)を取得した買主には、対抗できないのである。

※ 賃借権とは異なり、「建物の引渡し」が対抗要件となることはない。

 正しい [転貸に承諾が必要か]
記述のとおり。
使用貸借は、貸主の厚意によって無償で借主個人に貸したものだから、借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物を使用収益させることはできない。

※ 借主がこれに違反したときは、貸主は、契約を解除することができる。

 正しい [借用物の返還時期]
借主Bに適当な家屋が「見つかる以前」であっても(契約目的を達成できなくても)、見つけるのに必要と思われる客観的な期間を経過した場合は、貸主Aは建物の返還を請求することができる。

返還時期を定めなかったときは、借主は、使用収益を終わった時に返還しなければならないが、それ以前であっても、使用収益に足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができるのである。
契約期間が不必要に長期にならないよう、貸主の権利を保護するためである。

[正解 2]

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【問 2】 AB間で、Aを貸主、Bを借主として、A所有の甲建物につき、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

 Bが死亡した場合、①では契約は終了しないが、②では契約が終了する。

 Bは、①では、甲建物のAの負担に属する必要費を支出したときは、Aに対しその償還を請求することができるが、②では、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。

 AB間の契約は、①では諾成契約であり、②では要物契約である。

 AはBに対して、甲建物の瑕疵について、①では担保責任を負う場合があるが、②では担保責任を負わない。

(平成27年 問3)


 解説&正解 

賃貸借と使用貸借との異同をきく問題です。有償契約と無償契約の相違を理解していないと正解できません。
ほかの難しい問題が得点できても、こうした基本問題で失点すると合否に影響します。

 正しい [終了原因|借主の死亡]
借主Bが死亡した場合、①賃貸借では契約は終了せずに、契約関係はそのまま相続人に承継される。有償契約だからである。
一方、②無償の使用貸借では、契約は当然に終了する。

 正しい [必要費の負担]
必要費というのは、借家における畳替えのように、通常の使用に適する状態に保存するための費用のこと。

①賃貸借では、借主に賃借物を使用収益させる義務があるから、借主Bが必要費を支出した場合には、その費用を償還しなければならない。
一方、②使用貸借では、借主Bが通常の必要費を支出しても、その償還を請求することはできない。使用貸借は貸主に借賃を払うわけではないから、通常の必要費は借主が負担することになっているのである。

 正しい [契約の成立]
①賃貸借は、当事者の合意のみで成立する諾成契約である。目的物の引渡しや登記は成立要件ではない。
一方、②使用貸借は、当事者の合意と目的物の引渡しがあって成立する要物契約である。

 誤り [瑕疵担保責任]
①有償の賃貸借には、同じく有償契約の典型である売買の規定が準用されるので、貸主の瑕疵担保責任についても同じ扱いを受ける。

一方、②使用貸借には、明文で贈与者の担保責任の規定が準用されるとあるので、原則として瑕疵担保責任を負うことはない。
ただし、貸主が瑕疵を知りながら借主に告げなかったときは責任を負うので、「担保責任を負わない」とはいえない。

[正解] 4

 ワンランク・アップ 

[正当事由による更新]
使用貸借では、貸主に正当事由がないときでも、借主に契約更新は認められておらず、当初の契約期間で終了します。
使用貸借は、貸主の厚意に基づく無償の貸借関係ですから、正当事由による契約更新は認められないのです。

①期間満了、②使用収益の終了、③借主の死亡、④貸主の解約請求などによって、確定的に終了します。


(この項終わり)