|更新日 2019.7.16
|公開日 2017.5.10

【問 1】 宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 売買契約に、隠れた瑕疵についてのAの瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった瑕疵については、Aは瑕疵担保責任を負わなければならない。

 Bが不動産に隠れた瑕疵があることを発見しても、当該瑕疵が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないような瑕疵である場合には、Aは瑕疵担保責任を負わない。

 Bが不動産に瑕疵があることを契約時に知っていた場合や、Bの過失により不動産に瑕疵があることに気付かず引渡しを受けてから瑕疵があることを知った場合には、Aは瑕疵担保責任を負わない。

 売買契約に、瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Bが瑕疵担保責任を追及するときは、隠れた瑕疵があることを知ってから1年以内に行わなければならない。

(平成19年 問11)


 解説&正解 

 正しい [担保責任を負わない旨の特約の効力]
瑕疵担保責任を「全部免責する」などのように、瑕疵担保責任を負わない旨の特約も有効である。
しかし、このような特約があっても、売主Aが、「知りながら」告げなかった瑕疵については、詐欺に等しい不法があるものとして、担保責任を負わなければならない。

※ 問題文に「宅地建物取引業者でも事業者でもない」とあるのは、宅建業者等の場合の特約については、とくに宅建業法上の制約があるから。
本問は、あくまでも民法上の特約を問題にしている。

 誤り [瑕疵の程度]
善意の買主Bが、契約を解除できるのは、瑕疵のために契約目的を達成できない場合に限られる。
契約目的に支障のない軽微な瑕疵であれば、契約解除はできないが、損害賠償請求はできるので、売主Aは「瑕疵担保責任を負わない」というわけではない。

 正しい [隠れた瑕疵の意味]
瑕疵担保責任でいう「隠れた」瑕疵というのは、取引上一般に要求される程度の注意をしても発見できないような瑕疵、つまり買主が瑕疵を知らず、かつ知らないことにつき過失がないとき(善意・無過失)の瑕疵をいう。

買主が、契約時に瑕疵を知っていたり、過失により知らなかった場合にまで、売主に瑕疵担保責任を負わせることは適切ではないのである。

 正しい [瑕疵担保責任の存続期間]
瑕疵担保責任を追及できる期間は、特約がない場合、買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内である。

[正解] 2

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【問 2】 Aは、Bに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をCに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 Cは、売買契約の締結の当時、本件建物に瑕疵があることを知っていた場合であっても、瑕疵の存在を知ってから1年以内であれば、Aに対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及することができる。

 Bが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、当該瑕疵によって損害を被ったCは、特段の事情がない限り、Bに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。

 CがBに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、Cが瑕疵の存在に気付いてから1年以内である。

 本件建物に存在している瑕疵のために請負契約を締結した目的を達成することができない場合、AはBとの契約を一方的に解除することができる。

(平成26年 問6)


 解説&正解 

本問は、請負契約、売買契約、不法行為の総合問題。A・B・Cの法律関係を正確に把握することが得点ポイントです。

 誤り [瑕疵担保責任|悪意の買主]
売主に瑕疵担保責任を追及できるのは、瑕疵について買主が善意・無過失のときに限られる。「瑕疵があることを知っていた」買主Cは、売主Aに瑕疵担保責任を追及することはできない。

 正しい [瑕疵による損害]
建物を建築したBは、基本的な安全性を損なう瑕疵をつくり出している。
その瑕疵が原因で他人に損害を与えたのであれば、Bには不法行為が成立するから、建物所有者Cは、特段の事情がない限り、Bに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。

※ 判例は「建物を建築する者は、契約関係にない居住者などに対する関係でも、建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負い、これを怠ったために建物に安全性を損なう瑕疵があり、それにより居住者などの生命・身体・財産が侵害された場合には、建築者等は、特段の事情がない限り、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負う」としている(最判平19.7.6)

 誤り [不法行為責任|請求期間]
「瑕疵の存在に気付いてから1年以内」が誤り。これは、瑕疵担保責任の存続期間である。
不法行為による損害賠償請求権は、被害者が損害および加害者を知った時から3年間行使しないときに、時効によって消滅する。

 誤り [請負──解除制限]
瑕疵のために請負目的を達成することができない場合でも、建物の注文者AはBとの契約を解除することはできない。

もともと、請負の目的物に瑕疵があり、そのために契約目的を達成できないときは、注文者は、原則として契約を解除できるのであるが、これには重大な例外があって、建物(その他の土地工作物)については、契約解除はできない。
解除による建物取壊しという経済的な損失を防止するためというのが、その趣旨である。

[正解] 2


(この項終わり)