|更新日 2019.7.16
|公開日 2017.5.10

【問 1】 Aは、Bに対し建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 BがAに対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。

 Aは、Bに対する賃料債権に関し、Bが建物に備え付けた動産、及びBのCに対する賃料債権について先取特権を有する。

 Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り,Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。

 Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは,事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

(平成23年 問7)


 解説&正解 

 正しい [転貸借の効果]
適法な転貸借の場合、転借人Cは賃貸人Aに対して直接に義務を負うことになる
いいかえれば、AはCに対して直接に借賃を請求できるのである。

その額は、賃借人BがAに支払う賃料の範囲内であって、Bの賃料不払いがあれば、AはCに対し、その賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。

 正しい [賃料債権の先取特権]
建物賃貸人Aは、賃借人Bに対する賃料債権に関し、Bがその建物に備え付けた動産について先取特権を有する。
また転貸借がある場合には、転貸人が受ける転貸賃料についても、先取特権を有する。

 正しい [適法な転貸借と合意解除]
賃貸借を合意解除しても、原則としてその効果を転借人には対抗できない。

適法な転貸借の場合には、転借人に不信な行為がある(たとえば、転借人が指定暴力団関係者である)など、合意解除することが信義誠実の原則に反しないような特段の事由のある場合を除いて、合意解除により転借人の権利を勝手に消滅させることはできないのである。

 誤り [債務不履行による解除]
適法な転貸借がある場合、賃貸人Bが、賃借人Aの債務不履行(賃料延滞など)を理由として賃貸借を解除するときは、Aに対して催告すれば足り、転借人Cに対して延滞賃料を支払う機会を与える必要はない。

[正解] 4

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【問 2】 AがB所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 AがBの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、BはAの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。

 AがBの承諾を受けてDに対して当該建物を転貸している場合には、AB間の賃貸借契約がAの債務不履行を理由に解除され、BがDに対して目的物の返還を請求しても、AD間の転貸借契約は原則として終了しない。

 AがEに対して賃借権の譲渡を行う場合のBの承諾は、Aに対するものでも、Eに対するものでも有効である。

 AがBの承諾なく当該建物をFに転貸し、無断転貸を理由にFがBから明渡請求を受けた場合には、Fは明渡請求以後のAに対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。

(平成18年 問10)


 解説&正解 

 正しい [無断転貸と背信的行為]
賃借人は、そもそも賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸することができず、これに反して無断転貸があれば、賃貸人は契約を解除することができる。これが大原則。

しかし判例によれば、無断転貸であっても、賃貸人に対する「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるとき」は、契約解除はできない(最判昭36.4.28)
賃貸借は、双方の信頼関係が継続する関係だから、その信頼関係を破壊するような悪質な無断転貸の場合にだけ解除できるとして、無断転貸を形式的に判断するのではなく、実質的に判断したのである。

 誤り [債務不履行と転貸借の終了]
適法な転貸借がなされても、賃借人Aの債務不履行によりAB間の賃貸借が解除されれば、Aは転借人Dに対して、転貸人としての債務が履行不能となる
そのためAD間の転貸借は、AB間の賃貸借の終了と同時に終了することになる。

転借人Dは、転借権を賃貸人Bに対抗できず、建物を返還しなければならない。

 正しい [承諾の相手方]
賃借権の譲渡または賃借物の転貸を行う場合、賃貸人Bによる承諾の相手方は、賃借人でも譲受人でも、また転借人でも有効である。

 正しい [担保責任と賃料支払拒絶権]
賃借権の無断転貸があれば、建物賃貸人Bは無断転貸を理由に、転借人Fに対しその明渡しを求めることができる。

この場合、転借人Fが明渡請求を受けたために、転借権の全部または一部を失うおそれがあるときは、それ以後、その危険の限度に応じて、転貸人Aに対する賃料の全部または一部の支払いを拒むことができる。

[正解] 2

 ワンランク・アップ 

[賃貸人の承諾]
612条1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない」と定めています。
承諾を必要としているのは、賃貸借契約が、賃貸人と賃借人の信頼関係に基づいてなされるものであることから、賃貸人が信頼関係ありと認めた賃借人以外の者によって、勝手に賃貸物を利用されることを制限する趣旨なのです。

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【問 3】 賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。

 BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。

 Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。

 BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。

 AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

(平成26年 問7)


 解説&正解 

 誤り [借地上の建物賃貸は転貸にあたるか]
地主Aは、借地の無断転貸を理由に、土地の賃貸借契約を解除することはできない。

判例(大判昭8.12.11)は、借地上の建物賃貸は「無断転貸」には該当しないと解しているが、それは賃貸人が賃借人に対して、借地上に建物を建築所有して土地利用することを認めている以上、賃借人がその建物に居住しようが、第三者に賃貸して利用させようが、土地の使用方法としては何の問題もなく、両者の信頼関係を損なうものではないからである。

※ ただし、借地権と借地上の建物を第三者に売却することは、賃貸人が予想する利用範囲を超えており、賃借権の無断譲渡に該当するので、賃貸人は、建物収去と土地明渡しを求めることができる。

 正しい [賃借権に基づく妨害排除請求権]
Bは、甲土地の利用を妨害している不法占拠者Cに対して、
① 甲土地所有者Aの有する所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使して、妨害排除を求めることができるだけでなく、
② 自ら甲土地の賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。

Bは「自己名義で乙建物の保存登記をしている」から、第三者に対抗できる土地賃借権を有しており、この場合、判例は、その賃借権はいわゆる物権的効力を有するとして、「第三者に対し、直接にその建物の収去、土地の明渡しを請求することができる」としている(最判昭28.12.18)

 誤り [債務不履行と転貸借の終了]
適法な転貸借であっても、AB間の賃貸借契約が賃借人Bの債務不履行で解除されれば、BはCに対する転貸人としての債務が履行不能となり、したがって転貸借は、AB間の賃貸借の終了と同時に終了することになる。
Aは、転借人Cに解除を対抗することができるのである。

 誤り [賃料の支払時期]
建物や宅地の賃料支払時期について特約がない場合、当月分は、毎月末に支払えばよい。「当月末日までに、翌月分の賃料を支払」う必要はない。

[正解] 2


(この項終わり)