|更新日 2019.7.16
|公開日 2017.5.10

【問 1】 Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 A所有の甲土地にAが気付かなかった瑕疵があり、その瑕疵については、Bも瑕疵であることに気付いておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Aは瑕疵担保責任を負う必要はない。

 BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。

 甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。

 A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Bは当該請求の手続が終わるまで、Aに対して売買代金の支払を拒むことができる。

(平成21年 問10)


 解説&正解 

 誤り [瑕疵担保責任の性質]
売主が負担する瑕疵担保責任は無過失責任である。
つまり瑕疵について、売主の故意・過失を問題とせずに責任を負わせるものである。
売主Aが「気付かなかった」隠れた瑕疵について、買主Bが善意・無過失であれば、Aは瑕疵担保責任を負わなければならない。

 誤り [解約手付と履行の着手]
解約手付を交付した買主Bは、「自ら履行に着手」していても、相手方の売主Aが「履行に着手していない」場合は、手付を放棄して売買契約を解除できる。

 誤り [他人物売買]
他人の権利を売買の目的としたときでも、売買契約は有効に成立する。
売主は、他人の権利を取得してこれを買主に移転する義務を負うことになる。

 正しい [抵当権登記がある場合の代金支払拒絶]
条文そのままの出題である。
買い受けた不動産に抵当権の登記があるときは、買主は「抵当権消滅請求の手続が終わるまで」売買代金の支払いを拒むことができる。

※ ただし、売主の利益も保護する必要があるから、抵当権消滅請求の手続が終わらなくても、買主に対して代金の供託を請求することが売主に認められている。
なお「抵当権消滅請求の手続終了」であって、「登記が抹消されるまで」などの記述に引っかからないように。

[正解] 4

…………………………………………………………

【問 2】 Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合の売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。

 Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、Bは、本件契約を解除することができる。

 Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。

 Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。

(平成28年 問6)


 解説&正解 

 正しい [他人物売買と損害賠償請求]
他人物の売却で、売主がその権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。

ただし、契約時においてその権利が売主に属しないことを知っていた(悪意)のであれば、解除しても損害賠償を請求することはできない。
権利を取得できないかも知れないときの損害は覚悟すべきだからである。

 正しい [他人物売買と契約解除]
選択肢1と同様に、他人物の売却で、売主がその権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は善意・悪意に関係なく、契約を解除することができる。

Cの所有物であることを「知りながら」契約した悪意の買主Bも、取得できるはずの権利が得られず契約目的が達成できなくなるのだから、解除権は認められるのである。

 誤り [抵当権がある場合の売主の担保責任]
抵当物の売買で、抵当権の実行によって買主Bが抵当物の所有権を失ったときは、Bは、善意・悪意に関係なく、契約を解除することができ、また損害を受けたときには損害賠償を請求することもできる。

 正しい [抵当権がある場合の売主の担保責任]
選択肢3と同様に、抵当権の実行によって買主Bが抵当物の所有権を失ったときは、その善意・悪意に関係なく、契約を解除することができる。

[正解] 3

 ワンランク・アップ 

[買主の解除権]
 買主が善意・悪意に関係なく、契約を解除できるのは、次の2つ。
① 権利の全部が他人に属する場合
② 抵当権行使により所有権を失った場合

 買主が善意のときだけ、契約を解除できるのは、次の4つ。
① 権利の一部が他人に属する場合で、残存部分のみでは買わなかったとき
② 数量不足・一部滅失の場合で、残存部分のみでは買わなかったとき
③ 地上権等の制限がある場合で、目的達成できないとき
④ 隠れた瑕疵がある場合で、目的達成できないとき


(この項終わり)