宅建民法 厳選過去問｜賃貸借

【２】［賃貸・転貸に対する承諾］＊612条1項
　①売買では、買主は甲建物の所有権を有しているので、売主の「承諾を得ずに」自由にその建物を賃貸できる。一方、②賃貸借では、賃借人は、賃貸人の「承諾を得なければ」甲建物を転貸することはできない。本肢は正しい。

【３】［妨害停止請求］＊605条の4
　①売買では、甲建物の所有者Ｂは、所有権移転登記を備えていなくても、不法占拠者Ｄに所有権を対抗することができる。記述は誤り。
　②賃貸借では、賃借人Ｂは、甲建物につき「賃借権の登記（対抗要件）を備えていれば」、Ｄに対して賃借権に基づき妨害停止請求をすることができる。この記述は正しい。以上より、本肢は誤り。

【４】［引渡し前の履行不能］＊616条の2
　契約締結後、甲建物の引渡し前に、第三者の「放火で全焼」するなど、当事者双方の帰責事由によらずに履行不能となった場合には、
　①売買では、買主Ｂ（債権者）は、売買代金の支払いを拒むことができる（536条1項／危険負担の問題）。
　②賃貸借では、賃借物（甲建物）を使用収益できなくなったため、賃貸借は終了する。以上より、本肢は正しい。

［正解］ ３

【２】［適法な転貸借の効果］＊613条1項
　適法な転貸借の場合、転借人は、賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して直接に転貸借による債務を負うので、賃借人Ｂが支払期日に賃料を支払わない場合には、賃貸人Ａは転借人Ｃに対して「賃料10万円」をＡに直接支払うよう請求できる。本肢は正しい。

【３】［解除と転貸借］＊最判昭36.12.21
　適法な転貸借でも、賃借人Ｂの債務不履行によって賃貸借が解除されれば、Ｂは、転貸人としての債務が履行不能となるため、賃貸借の終了と同時に転貸借も終了する。
　したがって「ＣのＢに対する賃料の不払いがなくても」、ＡはＣに対して「甲建物の明渡しを求めることができる」。本肢は正しい。

【４】［合意解除と転貸借の終了］＊613条3項
　適法な転貸借があった後に、賃貸借がＡ・Ｂで合意解除されても、この解除は転借人に対抗することはできず、転貸借は終了しない。
　承諾を与えて転貸借を認めていながら、合意解除して転借人の権利を消滅させることは許されないからである。「当然には甲建物の明渡しを求めることができない」のである。本肢は正しい。

［正解］ １

【２】［損害賠償請求請の期間制限］＊600条
　転借人Ｃによる転借物の用法違反によって甲建物に損害が生じた場合、賃貸人Ａは、賃借人Ｂに対して損害賠償請求ができる。この請求は、賃借物の「返還を受けた時から１年以内」にしなければならない。本肢は正しい。

【３】［賃貸人たる地位の移転］＊605条の2
　甲建物が売却された場合に、甲建物の賃借権が対抗要件を備えているときは、賃貸人Ａと譲受人Ｄとの間で「特段の合意（Ａに賃貸人たる地位を留保したままにするとの合意）をしない限り」、Ａの「賃貸人の地位」は当然にＤに移転する。本肢は正しい。
　※　転借人Ｃが「甲建物に居住している（引渡しがある）」ことで、賃借人Ｂの甲建物賃借権は対抗要件を備えていることになる（借地借家31条）。

【４】［転借人の直接履行義務］＊613条1項
　適法な転貸借の場合、転借人Ｃは、賃借人「Ｂの債務の範囲を限度」に、賃貸人Ａに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う立場にあるので、Ｂが、Ａに賃料を支払わないときは、ＣはＡに賃料を支払わなければならず、「Ｂに賃料を前払いしたことをもってＡに対抗することはできない」。本肢は正しい。

［正解］ １

【２】［原状回復義務］＊621条ただし書
　賃借人は「賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合」は、契約終了時に、損傷の原状回復義務を負う。しかし、損傷について賃借人に帰責事由がないときは、この義務は生じない。
　原状回復義務は「賃借人の帰責事由の有無にかかわる」のである。本肢は誤り。

【３】［敷金返還債務］＊最判昭49.9.2
　賃貸人の「敷金返還債務」と賃借人の「賃貸物の返還」とは同時履行の関係にはなく、賃借人が先に賃貸物を返還しなければならない。
　敷金返還請求権は、契約終了後、賃貸物明渡し完了時に発生するので、明渡しが先履行となる。したがって、賃貸人は「賃貸物の返還を受けるまでは」敷金の返還を拒むことができる。本肢は正しい。

【４】［敷金による弁済の充当］＊622条の2
　賃借人が賃料債務等を履行しないときは、「賃貸人」は敷金をその債務の弁済に充てることができるが、「賃借人」は敷金を未払賃料などの債務の弁済に充てるよう請求することはできない。これを認めると、賃借人は賃料の支払いを怠るおそれもあり、賃貸人が担保を失うこととなるからである。本肢は誤り。

［正解］ ３