|公開日 2017.6.16

【平成3年 問4】の問題です。

【問 題】 Aが所有する土地について次に掲げる事実が生じた場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

 AがBから土地を譲り受けたが、その未登記の間に、Cがその事情を知りつつ、Bからその土地を譲り受けて、C名義の所有権移転登記をした場合、Aは、その所有権をCに対抗することができない。

 Aの所有地がAからD、DからEへと売り渡され、E名義の所有権移転登記がなされた後でも、AがDの債務不履行に基づきAD間の売買契約を解除した場合、Aは、その所有権をEに対抗することができる。

 Aの所有地にFがAに無断でF名義の所有権移転登記をし、Aがこれを知りながら放置していたところ、FがF所有地として善意無過失のGに売り渡し、GがG名義の所有権移転登記をした場合、Aは、その所有権をGに対抗することができない。

 AがHから土地を譲り受けたが、その未登記の間に、Iが権原のないJからその土地を賃借して、建物を建築し、建物保存登記を行った場合、Aは、Iにその土地の明渡し及び建物の収去を請求することができる。


[解説&正解]
これも入門的な基本問題ですので、かならず正解できるようにしましょう。


【選択肢1】
AはBから土地を譲り受けたが、その未登記の間に、Cがその事情を知りつつ、Bからその土地を譲り受けて、C名義の所有権移転登記をした場合、Aは、その所有権をCに対抗することができない。

(解 説)
これも典型的な二重譲渡の問題です。
不動産の二重譲渡があった場合、その権利関係の優劣は登記の先後で決まりますから、どちらか先に登記を備えた方が完全に権利を取得します。

二重譲渡

Bの土地が、①B→A、②B→Cと二重譲渡された場合、土地の所有権取得について、A・Cは互いに対抗関係に立ちますから、先に登記を備えたCが完全に所有権を取得します。
Cが、Aの未登記の事情を知っているかどうか、つまりCの善意・悪意は問題となりません。(ただし、背信的悪意者は除きます)。

結局、登記のないAは、先に所有権移転登記をしたCに対して土地所有権を主張することはできないのです。
本肢は正しい記述です。

※ もし、どちらも登記を備えていないときは、両者の地位に優劣はなく、どちらからも権利を主張できません。とにかく早く登記をした者が優先して物権を取得するというのが、177条の趣旨なのです。なお、契約締結日の先後はまったく関係ありません。

[テーマ] 二重譲渡と登記
[条 文] 177条

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【選択肢2】
Aの所有地がAからD、DからEへと売り渡され、E名義の所有権移転登記がなされた後でも、AがDの債務不履行に基づきAD間の売買契約を解除した場合、Aは、その所有権をEに対抗することができる。

(解 説)
契約を解除しても、解除前に取引関係に立った第三者の権利を害することはできません。

つまり、Aは、AD間の契約を債務不履行により解除しても、その解除前に登記を備えた第三者Eに対して、解除による所有権復帰を主張できず、土地所有権を対抗することはできないのです。
本肢は誤った記述です。

解除と登記


[テーマ] 解除前の第三者と登記
[条 文] 545条1項ただし書
[判 例] 最判昭33.6.14

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【選択肢3】
Aの所有地にFがAに無断でF名義の所有権移転登記をし、Aがこれを知りながら放置していたところ、FがF所有地として善意無過失のGに売り渡し、GがG名義の所有権移転登記をした場合、Aは、その所有権をGに対抗することができない。

(解 説)
「これを知りながら放置していた」というのがポイント。

Fが無断で、Aの所有地を自己の所有名義としたにもかかわらず、Aが「これを知りながら放置していた」場合に、Fがこれを善意無過失の第三者Gに売却して移転登記をしたときは、Aは、土地所有権をGに対抗できません。

判例は、Aが、Fの無断登記(虚偽の公示)を知りながら放置していた場合は、虚偽表示における通謀がある状態に近いものとして、虚偽表示を知らない善意の第三者を保護する94条2項を類推適用し、虚偽登記を信頼した善意無過失の第三者を保護したのです。
本肢は正しい記述です。

 *94条(虚偽表示)
 (2項) 虚偽の意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない

[テーマ] 無効の登記を長期間放置していた場合
[判 例] 最判昭48.6.28

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【選択肢4】
AがHから土地を譲り受けたが、その未登記の間に、Iが権原のないJからその土地を賃借して、建物を建築し、建物保存登記を行った場合、Aは、Iにその土地の明渡し及び建物の収去を請求することができる。

(解 説)
Aは登記がなくても、Iに対し、土地明渡しと建物収去を請求することができます。

権原のない無権利者J(たとえば、各種の書類を偽造してJが自ら登記を移転していた場合など)から、土地を賃借したIは、たとえ建物保存登記を行って土地賃借権の対抗要件を備えたとしても、実質的には全くの無権利者です。

同一不動産上に何ら実質的権利をもたない無権利者Iに対しては、真実の権利者Aは、登記なしに対抗することができます。
本肢は正しい記述です。

[テーマ] 実質的無権利者と登記
[判 例] 最判昭34.2.12

以上より、正解は[2]

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[しっかり読んでおこう重要条文]

*545条(解除の効果)
1 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない

[もう1歩前進! 解除と第三者──解除の遡及効の制限]

売買契約が、買主の代金不払いなど債務不履行を理由に売主によって解除(合意解約も同じ)されると、解除の効果として、契約上の債権債務ははじめにさかのぼって消滅し、契約をしなかった状態に戻ります。これを解除の遡及効(そきゅうこう)といいます。

そうすると、解除がある前に権利を取得した第三者は、解除がなされたことにより、はじめから権利を取得しなかったこととなり、まったく責任がないのに権利を失ってしまいます。

そこで民法は、この第三者の権利を保護するために、解除をしても「第三者の権利を害することはできない」と定めて、解除の遡及効を制限したのです。
ただし、第三者が保護されるためには、善意・悪意に関係なく、登記が必要です。
この登記は対抗要件ではなく、保護に値する要件としての登記とされています。



(この項終わり)